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Código de Planeamiento Urbano de Bahía Blanca

Vías Públicas y Parcelamiento

2.1. Vías Públicas

2.1.1. Apertura y ensanche de calles

En toda modificación parcelaria o constructiva y, en general, en todo trámite municipal sobre bienes inmuebles afectados por la apertura o ensanche de calles se deberán tomar, las previsiones del caso, de manera de lograr su cesión al uso público e impedir toda circunstancia que pueda condicionar ese fin.

Además de las previsiones sobre vías públicas de la trama general que se realicen por aplicación de este Código, en gestiones particulares, la Comuna, a efectos de estructurar la red vial básica, exigirá la apertura y/o ensanche de las siguientes calles, indicándose, en los casos que corresponda, el ancho de tramo afectado, de su traza y restricciones.

AVDA. ALEM. Desde Florida hasta Unión de las 3 Rutas. Ancho: 23m.

AMANCIO ALCORTA. Desde P. Moreno hasta Puente “La Niña”. Ancho: 30m.

AVDA. GRAL. ARIAS (Ordenanzas 11074 y 12787). Desde Vías del Ferrocarril (calle 18 de Julio) hasta Chubut. Ancho: 75m.(con espacio verde lineal incluido).

En las subdivisiones que se presenten, la superficie entre la antigua línea municipal y la nueva de la Avda. Gral. Arias podrá “computarse como espacio verde de uso público, requerido a ceder por el artículo 2.2.21. del Código de Planeamiento Urbano”.

El Espacio Verde lineal incluido, a que se refiere el párrafo anterior quedará constituido por la actual Avda. Gral. Arias, con un ancho de 25m., que se desafecta de su destino de calle en el mismo tramo.

BERUTI. Desde Avda. Colón hasta Montevideo. Ancho: 23m. Desde Montevideo hasta Arroyo Napostá coincidente con la afectación de Vialidad Nacional.

BLANDENGUES. Desde Estomba hasta Sixto Laspiur (Ordenanza 8677). Ancho: 23m.

BRANDSEN. Desde Chiclana hasta Arroyo Napostá. Ancho: 23m.

LUIS CARONTI. Desde Estomba hasta Avda. Alem. Ancho: 23m.

JUAN JOSE CASTELLI. Desde Avda. Colón hasta Unión 3 Rutas. Ancho: 23m.

14 de JULIO. Desde Balboa hasta Jorge Newbery. Ancho: 40m. desde Fragata Sarmiento hasta J. Newbery y 23 m. desde Balboa a Fragata Sarmiento.

MARTIN CORONADO. Desde A. Della Valle hasta Ruta 252. Ancho: 23m.

CUYO. Desde Luis E. Vera hasta Camino Circunvalación externo. Ancho: 30m

CHARLONE. Desde Estomba hasta Acceso a Puertos. Ancho: 23m.

CHILE. Desde Tarapacá hasta Camino Grünbein-White. Ancho: 23m. desde Tarapacá hasta Avda. Circunvalación y 30m. desde Avda. Circunvalación hasta Camino Grünbein-White.

CHUBUT. Desde Félix Frías hasta D. Solier. Ancho: 23m.

MONSEÑOR D’ ANDREA. Desde Chiclana hasta Ruta 252 y su prolongación desde Chiclana hasta Combate de Montevideo.
Ancho: 30m.

17 de MAYO. Desde Avda. Circunvalación hasta Acceso a Puertos. Ancho: 23m.

DON BOSCO. Desde Canal Maldonado hasta Unión 3 Rutas. Ancho: 36m.

DORREGO. Desde Alsina hasta Brandsen. Ancho: 23m.

LUIS MARIA DRAGO. Desde O’Higgins hasta Donado. Ancho: 18.50m.

ECUADOR. Desde Avda. Circunvalación hasta Daniel Solier. Ancho: 23m.

EL CALDEN. Desde Monseñor D’ Andrea hasta Angel Della Valle. Ancho: 23m.

EL RESERO. Desde Los Churrinches hasta Camino de Circunvalación Externo. Ancho: 23m. (Ordenanza 12173).

REMEDIOS DE ESCALADA. Desde Chiclana hasta Sócrates. Ancho: 22,32m.

ESTADOS UNIDOS. Desde Chiclana hasta Arroyo Napostá. Ancho: 22,32m.

JOSE MANUEL ESTRADA, BOULEVARD. Desde Tierra del Fuego a Tte. Farías. Ancho: 25m.

FRAGATA SARMIENTO. Desde H. Yrigoyen a Monseñor D’ Andrea. Ancho: 23m.

JAMES HARRIS. Desde Arroyo Napostá hasta Combate de Montevideo. Ancho: 23m (Ordenanza 12000).

JOSE HERNANDEZ. Desde Estomba hasta Ruta 33. Ancho: 23m.

JACKSONVILLE. Desde Arroyo Napostá hasta R. J. Payró. Ancho: 23m.

CAMINO DE LA CARRINDANGA. Hasta el límite del ejido. Ancho: 50m.

S. MANUEL LAINEZ. Desde Remedios de Escalada de San Martín hasta Indiada. Ancho: 22,32m.

ANTONIO LATANZIO. Desde Estomba hasta Ruta 33. Ancho 23m.

NECOCHEA. Desde Fragata Sarmiento hasta J. Newbery. Ancho: 23m. ( Ordenanza 11418)

NEUQUEN. Desde N. Parchappe hasta Almirante Brown. Ancho: 17,32m.

NEWTON. Desde A. de Arrieta hasta Vías del Ferrocarril. Ancho: 22,32m.

NARCISO PARCHAPPE. Desde Neuquén hasta Chubut - Aº Napostá. Ancho: 20m.

NICOLAS PIREZ. (Ordenanza 9122). Desde Estomba hasta Don Bosco. Ancho: 23m.

PERU. Desde Estomba hasta Avda. Alem. Ancho: 23m.

PEDRO PICO. Desde Chiclana hasta Avda. San Martín. Ancho: 22,32m.

PILMAIQUEN. Desde H. Yrigoyen hasta Indiada. Ancho: 23m.

PIROVANO. Desde Indiada hasta Ruta 252.  Ancho: 23m.

MARIANO REYNAL. Desde Ruta 33 hasta Unión 3 Rutas. Ancho: 23m.

RINCON. Desde Indiada hasta Rafael Obligado. Ancho: 23m.

SARMIENTO. Desde Avda. Alem hasta vías del Ferrocarril. Ancho: 23m.

TRES SARGENTOS. Desde Fragata Sarmiento hasta Avda. de Circunvalación externa. Ancho: 23m.

MANUEL UGARTE. Desde Estomba hasta Don Bosco. Ancho: 23m.

UNDIANO. Desde Chiclana hasta Acceso a Puertos. Ancho: 23m.

FELIPE VARELA. Desde Ruta 33 hasta Los Churrinches (Ordenanza 12173). Ancho: 23m.

EMILIO VERA. Desde H. Yrigoyen hasta Ruta 33. Ancho: 30m. desde H. Yrigoyen hasta Camino La Carrindanga y 50m. desde La Carrindanga hasta Ruta 33.

ZELARRAYAN. Desde Canal Maldonado hasta Unión 3 Rutas. Ancho: 23m.

ARROYO NAPOSTA. Establécese un retiro especial de edificación sobre todas las parcelas ubicadas en el sector entubado del Arroyo Napostá, desde calle Rodríguez hasta calle Estados Unidos. La nueva línea de edificación quedará establecida con una paralela al eje del entubado del Arroyo Napostá y a quince metros (15m.) equidistante de dicho eje y sobre ambas márgenes.

Todos los lotes ubicados sobre ambas márgenes del Arroyo Napostá, desde el Parque de Mayo hasta calle Eliseo Casanova y desde calle Estados Unidos hasta Camino Grünbein-White observarán un retiro de edificación de 20m. con el objeto de materializar vías públicas.

Todos los lotes ubicados sobre ambas márgenes del Arroyo Napostá, desde el límite del ejido hasta el Parque de Mayo y desde el Camino Grünbein-White hasta el Canal de Acceso, observarán un retiro de edificación de 50m., independiente de las restricciones impuestas por los organismos provinciales.

La nueva Línea Municipal la definirá el Departamento Catastro, la que se determinará en función de los ejes de calles existentes o previstas, con las rectificaciones o empalmes que técnicamente correspondan, hasta completar el ancho fijado en cada caso.

• Se exigirán calles sobre ambas márgenes en los sectores que a   continuación se indican:
  • Desde Estados Unidos hasta camino Grünbein-White. Ancho 20m.
  • Desde calle Casanova hasta Vías del Ferrocarril. Ancho 20m.
• Sector entubado entre Casanova y E. Unidos. Serán de aplicación las Ordenanzas Nº 5730 y Nº 4443.
• Sector entre Vías del Ferrocarril y límite Noroeste del Ejido y entre camino Grünbein-White y la ría de Bahía Blanca. Se analizará cada caso en particular.

Avenida de Interconexion Barrial

Se respetará la traza establecida por la Dirección Nacional de Vialidad para la denominada Avda. de Circunvalación de Bahía Blanca (ex Camino de Cintura) con las variantes técnicas de Villa Nocito y Parodi.

En los casos de ensanche de calles existentes, el espacio entre la antigua Línea Municipal y la nueva podrá destinarse a espacio verde y/o vereda, provisoriamente, hasta la materialización del ensanche. Cuando dicho espacio sea cedido al uso público mediante plano de mensura, el propietario está eximido del pago de los derechos de construcción por obras a realizar y podrá solicitar, además, una reducción de la tasa por Alumbrado, Limpieza y Conservación de la Vía Pública hasta un ochenta por ciento (80%) y por un lapso de hasta seis años (6).
En las construcciones existentes, ubicadas en el sector correspondiente al retiro de frente por ensanche de calle, podrán realizarse reformas.

2.1.2. Cesión de Mejoras

• En todos los inmuebles ubicados sobre calles afectadas a ensanche, según artículo 2.1.1, en las parcelas en las que existan construcciones implantadas, parcial o totalmente, en la zona de retiro obligatorio y que se encuentren empadronadas, se autorizarán trabajos que requieran permisos de construcción de acuerdo al artículo 1.1.1.1. del Código de la Edificación, previa cesión gratuita de las mejoras a introducir por parte del propietario.
• El Departamento de Obras Particulares aprobará las ampliaciones y/o reformas proyectadas y otorgará el correspondiente permiso de construcción una vez cumplimentado lo dispuesto en el inciso a) y previa visación por la Asesoría Letrada del Contrato de cesión gratuita de mejoras suscripto.
• El interesado aportará los certificados de dominio e inhibiciones en debida forma y, una vez suscripto el Contrato, se registrará en la Asesoría Letrada (División Inmuebles y Contratos) y se tomará nota en el Departamento Catastro.

2.1.3. Anchos de calle

Las vías públicas estarán compuestas por el sector destinado a calles y ochavas. A los efectos de estructurar su red vial, cuando se realicen modificaciones parcelarias las oficinas técnicas intervinientes deberán exigir su cesión al uso público en la ubicación que consideren conveniente y con las dimensiones que resulten de este Código y de las siguientes condiciones:

• El ancho mínimo de las calles no será menor de 17,32m.
  Cuando se prolongue una calle de ancho mayor se respetará su dimensión. Si la calle fuese menor de 17,32m. se cederá la parte correspondiente para lograr esa dimensión.
• Se admitirá la creación de calles con dimensiones menores en los siguientes casos:
  Calles secundarias: Tendrán un ancho mínimo de 15m. y no deberán tener continuidad con la trama básica del sector. En caso de no tratarse de áreas particularizadas o urbanizaciones integrales, su extensión no podrá ser mayor de 2 manzanas o de 250m.
  
  Calles de servicio: Tendrán un ancho mínimo de 12m. Se admitirán con carácter de excepción en caso de responder a necesidades debidamente fundadas generadas por proyectos de urbanización integrales que incluyan asentamientos poblacionales.
  
  Cada caso se considerará en particular por las oficinas técnicas correspondientes y su aprobación quedará condicionada a las siguientes pautas.

1. Que se ubiquen en las zonas designadas actualmente como R.2. y R.P.
2. Que no tengan salida directa a una vía de circulación jerarquizada, sean rutas, avenidas o calles principales.
3. No podrán tener una extensión menor ni mayor que una cuadra o 150m. y siempre que no tengan continuidad con otra calle existente.
4. Se autorizarán solamente en los amanzanamientos existentes o en los futuros que no estén condicionados en sus dimensiones mínimas por la trama circulatoria del área.
5. Se establecerán retiros de edificación de 3m. en cada lado; el diseño de la calle será de 7m. de calzada y 2,50m. de vereda.

• Cuando se realicen modificaciones parcelarias de bienes ubicados sobre calles sujetas a ensanches para avenidas o calles principales, deberá cederse al uso público la fracción correspondiente para mantener la continuidad y el ancho fijado para cada caso, siempre que no haya sobre la misma edificación alguna. En caso de haberla, solamente se asentará en el plano de subdivisión la restricción al dominio emergente del ensanche previsto en la respectiva ordenanza.
•  Las calles en la zona rural deben ser de 30m. de ancho. Al subdividirse se cederá la parte correspondiente a dicha dimensión, de forma que cada frentista concurra con los 15m. para completar aquella medida.
• Solo se admitirán dimensiones menores que las indicadas en el inciso b) cuando se trate de completar vías públicas que, en toda su extensión, están materializadas con un ancho menor que el reglamentario.
• Al subdividirse un inmueble en la Zona Rural, lindero a fraccionamientos de tipo urbano existentes, se respetará la continuidad y dimensión de las vías públicas del sector, siempre que su ancho sea igual o mayor de 17,32m.
• Al cederse calles, las mismas se adecuarán a los trazados linderos. Esto se concretará prolongando los ejes existentes con los empalmes que correspondan. En caso de no cederse las calles, los límites de la parcelas originadas también respetarán la prolongación de los ejes de calles de trazados linderos. Las oficinas técnicas municipales podrán admitir que se establezca una restricción al dominio en el sector afectado.
• Cuando se realicen subdivisiones en predios linderos con las vías del Ferrocarril, deberá preverse la cesión de una calle de 12m. de ancho paralela y contigua a la misma.
• En la intersección de las líneas municipales se cederá un espacio público denominado ochava, en forma de triángulo isósceles con sus lados coincidentes con las líneas municipales. Sus dimensiones mínimas serán las indicadas en el Código de la Edificación.

2.2. Parcelamiento

2. 2. 1. En todo pedido de aprobación o visación de planos de mensura y/o subdivisión intervendrá en su consideración el Departamento Catastro y además aquellas oficinas que correspondan por su incumbencia, quienes determinarán su aprobación o rechazo en función de lo establecido en este Código y el decreto-ley 8912/77 y reglamentaciones.
 
2. 2. 2. A efectos de considerar los planos y modificaciones parcelarias que se presenten a aprobación municipal, fíjanse las siguientes áreas:

• AREA URBANA: Comprende las zonas residenciales (R), centrales (C), Suburbano Residencial (S.U.R.), Suburbano Recreativo (SU.Re.), Residencial Mixto (R.M.), Residencial Parque (R.P.) y Anillo (A).
• AREA COMPLEMENTARIA: Comprende las zonas extraurbanas de Reserva (E.u.r.), extraurbana de usos específicos (E.U.e.) y extraurbana de servicios (E.u.s.).
• AREA INDUSTRIAL: Comprende las zonas industriales (I).
• AREA RURAL: Comprende la zona Rural indicada en el Código de Planeamiento Urbano.
  No se incluyen en las áreas definidas anteriormente aquellas que por sus características tengan usos específicos que requieran un tratamiento especial. Comprende las zonas de Areas Especiales (A.E.), Distrito Portuario (P) y los distritos de Urbanización Parque (U.P.).

2. 2. 3. Dentro del área urbana indicada en el artículo 2.2.2. quedan identificados dos sectores que a continuación se detallan:
     

• Subárea Urbanizada: Es aquella que está equipada por los servicios de agua corriente, cloacas, pavimento, energía eléctrica, alumbrado público y desagües pluviales.
• Subárea Semiurbanizada: Es la que no cuenta con la totalidad de los servicios indicados para la zona Urbanizada.

2.  2.  4. Las dimensiones mínimas de las parcelas resultantes de una modificación parcelaria son las fijadas para cada zona en este Código de Planeamiento Urbano. La relación máxima entre ancho y fondo no será inferior a un tercio (1/3), salvo en los casos de división de manzanas o macizos preexistentes al decreto-ley 8912/77 o con condiciones urbanísticas gestados con anterioridad a su vigencia. El ancho mínimo deberá cumplirse en todos los sectores y frentes de las parcelas creadas. Además las parcelas resultantes deberán cumplir con los indicadores urbanísticos fijados por este Código de Planeamiento Urbano para cada zona.

2. 2. 5. A efectos de satisfacer las dimensiones mínimas se podrán computar las dimensiones lineales y superficiales de las fracciones desmembradas para ochava y/o ensanche de calles con destino a avenidas.

2..2. 6. Las parcelas resultantes se dispondrán procurando que  sus costados sean normales a la Línea Municipal.

2. 2. 7.  Toda parcela deberá tener acceso por vía pública. Solo se permitirá crear parcelas interiores sin salida a la vía pública cuando tenga por objeto incorporarse a una parcela lindera, pero siempre que no se originen quiebres o martillos que representen una inconveniente solución urbanística. La parcela remanente deberá tener la superficie mínima y cumplir con los indicadores urbanísticos establecidos para la zona.

2.  2.  8. Podrá admitirse la creación de parcelas de dimensiones menores que las establecidas para la zona respectiva, cuando la operación tenga por objeto:

• Sanear un título afectado por una invasión de linderos materializada por una construcción de difícil y costosa remoción.
• Evitar que entre los edificios construidos en parcelas linderas queden espacios que conformen pasillos de dimensiones menores a las exigidas en los reglamentos de construcción.
• Corregir una baja relación frente-fondo, entendiendo por tal a la inferior a 1/3. En estos casos, la parcela remanente deberá mantener la superficie mínima establecida para la zona.
• Transferir superficies entre parcelas linderas para permitir soluciones que desde el punto de vista urbanístico sean superiores o equivalentes a la anterior, o para efectuar remodelaciones parcelarias compatibles con el diseño parcelario consolidado en el sector.
• Posibilitar la generación de parcelas edificadas que gocen de independencia funcional y estructural, para evitar el vínculo jurídico que implica  la incorporación de las mismas al régimen de la propiedad horizontal.  ç

2. 2. 9. Las manzanas o macizos resultantes de una modificación parcelaria en el área urbana no podrán tener lados inferiores a 50m. y solo podrán ser superiores a 150m. cuando se exijan como consecuencia de condicionantes urbanístico preexistentes. Previo a la aprobación, los vértices deben ser materializados con mojones reglamentarios presentándose una monografía de los mismos.

2. 2. 10. Al dividirse inmuebles ubicados en la Subárea Semiurbanizada, deberá asegurarse a las parcelas creadas la provisión de agua corriente y energía eléctrica, salvo que el inmueble a dividir esté encuadrado en uno de los siguientes casos:

• La superficie a dividir no supere los 2.000 m2.
• Se generen parcelas edificadas que comprendan unidades funcionales independientes, cualquiera sea la superficie a dividir.
• Se trate de remodelaciones parcelarias destinadas a mejorar la situación de fracciones remanentes de una expropiación y/o cesión al dominio público.

En todos los casos deberá asegurarse el acceso a las parcelas que se generen con un tratamiento de la vía pública conforme al siguiente detalle:

• Si no hay cesión de calles, las parcelas creadas deberán tener asegurado el acceso mediante el correspondiente perfilado de calles preexistentes.
• Cuando se divida una manzana o macizo y cuando se cedan calles para crear o completar macizos o manzanas, se exigirá un estudio y proyecto de rasante de pavimento y desagües pluviales. Deberá realizarse también el perfilado de las calles cedidas, con arreglo a dicho proyecto de rasante.

2. 2. 11. En las áreas industriales las parcelas resultantes de una división deberán contar con los servicios de agua potable y energía eléctrica, salvo los casos previstos en el artículo 2.2.12. En lo que respecta a las vías públicas se exigirá un tratamiento de acuerdo al siguiente detalle:

• Cuando no haya cesión de calles y cuando se cedan calles para completar macizos ya definidos, las parcelas creadas deberán tener asegurado el acceso mediante el correspondiente perfilado de calles.
• Cuando haya cesión de calles creando macizos o manzanas se exigirá un estudio y proyecto de rasante de pavimento y desagües pluviales. Deberá realizarse además el perfilado de las calles cedidas, con arreglo a dicho proyecto de rasante.

2. 2. 12. Al dividirse inmuebles ubicados en la Subárea Semiurbanizada, Area Complementaria y Area Industrial, no se exigirá la instalación  de agua corriente y energía eléctrica si las parcelas generadas tuvieran una superficie no inferior a 2.500 m2. En todos los casos las parcelas resultantes deberán tener asegurado el acceso por todos sus frentes con el correspondiente tratamiento de calles.

2. 2. 13. Al dividirse inmuebles ubicados en el Area Complementaria deberá dotarse a las parcelas resultantes de los servicios de agua potable y energía eléctrica. Además deberá asegurarse el acceso a todas las parcelas con un tratamiento de la vía pública de acuerdo al siguiente detalle:

• Cuando no haya cesión de calles y cuando se cedan fracciones de calles para completar macizos ya definidos, las parcelas creadas deberán tener asegurado el acceso mediante el correspondiente perfilado de calles.
• Cuando haya cesión de calles creando macizos o manzanas se exigirá un estudio y proyecto de rasante de pavimento y desagües pluviales. Deberá realizarse además el perfilado de las calles cedidas, con arreglo a dicho proyecto de rasante.

2. 2. 14. Las parcelas resultantes de una modificación parcelaria en el Area Rural no podrán ser inferiores a una Unidad Económica de Explotación extensiva o intensiva y su superficie mínima será determinada en la forma establecida por el Código Rural y reglamentaciones. En todos los casos no se admitirán superficies inferiores a 5 Hs.

2. 2. 15. En aquellas subdivisiones donde se desmembran parcelas con dimensiones menores a las indicadas en las zonas respectivas, con destino a usos específicos de infraestructura de servicios, se hará un estudio particularizado de las mismas. Se aprobarán haciendo constar en el plano respectivo el uso previsto.

2. 2. 16. El proyecto de división será aprobado cuando cumpla con las exigencias establecidas con referencia a las dimensiones mínimas, servicios esenciales, obras de infraestructura, áreas verdes y reservas de uso público.

2. 2. 17. En caso de que las parcelas originadas en una división no cuenten con los servicios de infraestructura exigidos para cada caso ni conste la certificación de los entes prestatarios de que esté asegurada su realización, la Municipalidad solo convalidará el proyecto de división en su faz geométrica aprobando la factibilidad de su realización. Esta aprobación tendrá una vigencia de 3 años. Dicho plazo podrá ser ampliado a 5 años a pedido de parte y por causa fundada.

2. 2. 18. Cuando se exija agua potable, deberá asegurarse su condición para uso humano mediante la respectiva certificación de la División Laboratorio del Departamento Protección de la Salud.

2. 2. 19. Para la aprobación de un plano de subdivisión donde se exija agua corriente y energía eléctrica, se presentará certificación de los entes prestatarios donde conste que se ha instalado el servicio o está asegurada su realización.

2. 2. 20. No se admitirá el uso del suelo con divisiones y/o edificaciones en terrenos inundables hasta tanto se realicen las obras de infraestructura que impiden esa circunstancia. A estos fines, en los sectores con influencia marítima, se considerará inundable por debajo de la cota +3,80 (I.G.M.)

2. 2. 21. Las subdivisiones en macizos existentes y en los sectores denominados catastralmente como chacras y quintas, así como los remanentes de chacras y quintas, ubicados dentro de las áreas urbanas y complementarias, deberán dar lugar a la cesión de las superficies destinadas a espacios verdes de uso público y a reservas para localización de equipamiento comunitario, conforme al siguiente detalle:

En ampliaciones de áreas urbanas:

Si la reserva resultare menor a la parcela mínima de la zona o cuando existieren reservas cedidas al generarse la parcela que se divide, la cesión no será exigible.

En reestructuraciones dentro del área urbana, rigen los mismos índices del caso anterior, sin superar el diez por ciento (10%) de la superficie a subdividir para áreas verdes y el cuatro por ciento (4%) para reservas de uso público.

Cuando la superficie para reserva de equipamiento comunitario sea inferior a la de la parcela mínima exigida para la zona o distrito, deberá unificársela con la correspondiente a espacio verde y libre público y cederla para estos fines.

La Municipalidad, si lo estimare conveniente, determinará que sea cedida para equipamiento comunitario. Si la sumatoria de ambas superficies fuera inferior a la de la parcela mínima de la zona, la cesión no será exigida.

Quedarán eximidos de la cesión para equipamiento comunitario los predios afectados a dicho uso, y de la correspondiente a espacios verdes, los destinados a actividades deportivo-recreativas.

Toda la subdivisión de predios pertenecientes a una zona industrial dará lugar a la cesión del cinco por ciento (5%) de la superficie de los mismos con destino a reserva para localización de equipamiento comunitario o industrial. Si la reserva resultare menor a la parcela mínima de la zona o cuando existieren reservas cedidas al generarse la parcela que se divide, la cesión no será exigible.

Cuando en subdivisiones parciales de un predio las superficies a ceder en concepto de espacios verdes de uso público y de reservas para equipamiento comunitario resultaren inferiores, aún unificadas, a la superficie de la parcela mínima exigida en la zona, el remanente quedará afectado por una restricción de cesión equivalente a las mismas, a concretarse en oportunidad de futuras subdivisiones.

A los efectos del cálculo de la superficie destinada a área verde y reserva de uso público, se aplicarán las densidades establecidas para cada zona que se detallan a continuación:

2.3.  Casos No Previstos

Cualquier situación no prevista en los artículos referidos a “Parcelamiento” y “Vías Públicas” será considerada por los Departamentos Catastro y Planeamiento Urbano.

2.3.1. Ante pedido fundado de parte interesada, el Departamento Ejecutivo podrá autorizar condiciones de subdivisión y uso distintas a las establecidas en el presente Código cuando se trate de emprendimientos integrales y se cumplimenten los siguientes requisitos:

• El proyecto comprenda una extensión superficial no inferior a 2.500 m2.
• La propuesta implique la provisión de los servicios infraestructurales indispensables y diseño parcelario y edilicio coherente.
• No se incremente en más de treinta por ciento (30%) del Factor de Ocupación Total (F.O.T.) previsto para la respectiva zona en el presente Código.
• Se cuente con dictamen favorable de las oficinas técnicas municipales.

2.3.2. Ante pedido fundado de parte interesada, el D. Ejecutivo podrá autorizar subdivisiones que no cumplimenten las dimensiones mínimas establecidas para cada zona, bajo las siguientes condiciones:
     

• Estudio técnico que contemplen las situaciones preexistentes a la presente        modificación, que condicionan la propuesta.
• Cumplimiento de los restantes indicadores urbanísticos de la zona.
• Mantenimiento de las características del tejido establecidas para cada sector.
• Respetar las dimensiones mínimas establecidas en el decreto-ley 8912/77.
• Contar con dictamen favorable de las oficinas técnicas municipales y de la Comisión Asesora Permanente de Planeamiento. (Ordenanza 9093)

2.3.3. En toda edificación, incluida en el Registro Municipal para la Preservación del Patrimonio Arquitectónico y Urbano del Partido de Bahía Blanca, en que se pretenda efectuar modificaciones, su parcela será objeto de tratamiento particularizado, adjudicándole indicadores urbanísticos especiales, previo análisis y dictamen de la Comisión de Preservación del Patrimonio y de la Comisión Asesora de Planeamiento. (Ordenanza 10272).